Nedrivningskuglen skal være sidste udvej: Udtjente bygninger scannes og genbruges

- Barren er blevet løftet markant.

Sådan lyder det fra Kasper Guldager, direktør og stifter af boligudviklingsfirmaet Transformer.Build, på baggrund af en ny og ifølge ham, banebrydende beslutning fra Herlevs bystyre.

Kommunen har som den første i Danmark indarbejdet et såkaldt 'bevar eller forklar'-princip i kommuneplanen. Det vil sige, at alle bygningsejere før eventuel nedrivning skal redegøre for, hvorfor den gamle fabrik eller udtjente industribygning  ikke lige så godt kan genanvendes.

- Det kræver, at både kommuner og branchen er med, hvis det virkelig skal batte noget. Og digitale bygningskortlægninger kan lettere synliggøre potentialet i eksisterende bygninger, siger Kasper Guldager til Building Supplys søstermedie Licitationen.

Transformer.Build er med kommunen gået sammen med blandt andre ABC Rådgivende Ingeniører og nedriveren Tscherning om at orkestrere projektet.

Gør op med gamle vaner

Han understreger, at der skal gøres op med det faktum, at det i dag er svært at få eksisterende bygninger godkendt til genanvendelse. 

- Derfor er det så fedt, at kommunen søger dialog og er indstillet på langt mere bevaring, siger Kasper Guldager. 

Han betoner, at det nye samarbejde skal finde ud af, hvilke data og hvilken viden, der er vigtig, og kommercielt relevant, når man tager stilling til byens udvikling.

- Byudvikling bliver kun bedre af at man kan se byens historie i ældre bygninger. Mere genanvendelse vil både opfylde kulturelle, arkitektoniske og økonomiske krav, mener Kasper Guldager.

Et inspirationsprojekt

Ambitionen er med andre ord at gøre det lettere og billigere at vælge transformation frem for nedrivning og nybyggeri. 

- Men det kræver, at vi ved, hvad vores bygninger består af, hvad kan de bære, og hvad kan de blive til, tilføjer han. 

En analyse fra Build på Aalborg Universitet for Social- og Boligstyrelsen, viser, at der fra 2012-2023 blev revet 2,2 mio. kvm byggeri ned om året. Så er dette initiativ blot en dråbe i havet?

- Det ville det være, hvis det kun var Herlev, ABC rådgiverne og os, som deltog. Men idéen er netop, at andre gør det samme. Flere kommuner, herunder Kolding og Gladsaxe, er langt fremme, og Boligstyrelsen arbejder også mod et bygningsreglement med et nyt fokus på genbrug af både bygninger og materialer. Det vil sige et nyt regelsæt tilpasset transformation, siger Kasper Guldager.

Det stærkeste hold

Herlev-projektet tager udgangspunkt i en byvandring med borgmesteren og planchefen, hvor spørgsmålet ikke kun var, hvordan kommunen stiller krav om bevaring, men også hvordan den kan hjælpe ejere med at træffe beslutningen.

- Vi blev enige om at sætte det stærkeste hold og omsætte den teoretiske viden, der findes, til praksis. På den måde kan kommuner og bygningsejere få indsigt i bygningernes potentiale for transformation, fortæller Kasper Guldager.

Kommunen har derfor udpeget 22 industribygninger fra 1940'erne til 1970'erne i Marielundkvarteret som bevaringsværdige. For øvrige bygninger skal ejerne ifølge en pressemeddelelse fra Transformer-Build, redegøre for mulighederne for bevaring, inden de river ned.

Tager 'røntgenbilleder'

Det nye projekt skal give dette princip et mere håndgribeligt indhold.

Det kommer til at ske via ultralyd og radiobølger, som er velkendte teknologier fra vedligehold af broer, der kan tage røntgenbilleder af bygningens skelet, og give indblik i de bærende konstruktioner.

I modsætning til gængs praksis, er der tale om ikke-destruktive metoder, som kan give en nænsom statisk vurdering af konstruktionerne. 

- På den måde ved man også hurtigere, om bygningen kan skifte anvendelse, omlægges til et åbent kontor eller om der kan bygges boliger ovenpå, siger Kasper Guldager.

Den økonomiske hurdle

Men selv om teknologien kan gøre det lettere at afdække en bygnings potentiale, er det ikke ensbetydende med, at det bliver økonomisk attraktivt at bevare den. 

Tværtimod kan en grundig kortlægning, statiske undersøgelser og efterfølgende tilpasning af bygningen være både tidskrævende og dyrt. Dertil kommer særlig håndværksviden om ældre byggemetoder.

Det er netop nogle af de udfordringer, Herlev-projektet skal være med til at løse. 

Vellykkede eksempler

Og der er eksempler på, at det kan lade sig gøre: 

På Finsensvej på Frederiksberg blev en kontorejendom fra 1967 omdannet til 188 ungdomsboliger, hvor de bærende konstruktioner blev bevaret. 

Også det tidligere rådhus i Høje-Taastrup, der var dømt til nedrivning, blev i stedet forvandlet til boliger.

Men vellykkede enkeltprojekter er ikke nødvendigvis en opskrift, der kan kopieres alle steder. 

Derfor satte initiativet Bevar Mere, der består af en række toneangivende aktører i byggebranchen, tidligere i år fokus på at udfolde businesscasen for transformation og renovering. 

Tilbage i Herlev forventer planchef Tine Ane Nielsen da også, at projektet kan give bygningsejerne et mere trygt grundlag for at transformere.

- Marielund-kvarteret står overfor en større udvikling, og jeg håber, den i så høj grad som muligt tager udgangspunkt i kvarterets identitet og påvirker klimaet så lidt som muligt, siger hun.